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13水常见作弊法则
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近日，围绕得房率和公摊面积的讨论再次成为热点。与此同时，多城的高得房率新房受到市场追捧，计容新规也助力多地土拍市场升温。关于得房率和公摊面积，购房者又有哪些期待？
“日光盘”大多是高得房率
据市场公开信息显示，长沙两个楼盘于近日开盘，出现了久违的摇号抢房场面，最终一个楼盘首日去化超过90%，还有一个楼盘去化超95%，而这两个热销盘的共同点就是基本做到了“零公摊”，得房率基本达到100%。
而在深圳，记者发现最近市场热销的几个“日光盘”新房都有共同的特点：除了房企在价格上作出让利，高得房率也是主要卖点。以深圳龙华区最新的“日光盘”为例，主力户型的得房率号称达到100%。
此外，武汉武昌徐东的一个楼盘也热卖。根据楼盘销售人员发布的海报，当天选房客户超过1000人，2小时内售罄。在业内人士看来，对比以往的住宅，“第四代住宅”不仅拥有超大的露台面积，可打造成空中花园，而且得房率高、更智能化，高层也能有别墅般的居住体验。
而在土地市场，自去年以来，深圳、广州、成都、贵阳、湛江等超过20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行了调整。例如，杭州市规划和自然资源局近日发布《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，自2024年12月13日起施行。通知明确，杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积、开放式风雨连廊不计容、用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容等，相关的计容新规也助力多地土拍市场升温。
就在19日，杭州2024年第二十批次共出让2宗宅地，其中海威置业、中天美好集团联合体以溢价率76.50%拿下萧山区北干东单元XSCQ20A-14地块，另一宗溢价地块由浙江中冠房地产拿下。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，本次土拍是杭州计容新规发布后的首次土拍，土地价值有了明显提升，新政后开发商可售面积有一定的增加，积极性自然而然提升不少。
近日，万科时隔4年再次在广州公开市场拿地。据悉，万科以28.8亿元的价格摘得广州南站商务区3宗地块。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这些地块将会是南站片区唯一一个“户型新规”后产品，实用率超100%，超越之前其他产品，这也是吸引开发商拿地的一个方面。
客观看待“零公摊”
在中指研究院政策研究总监陈文静看来，高得房率项目批量涌现背后是今年以来部分城市为建设“好房子”提供更多政策支持。“最近市场上的新房产品真是‘卷’得不行，尤其是得房率，我认为高得房率将成为一种趋势。”深圳一家房企的营销负责人告诉记者，“公司的超高层住宅产品得房率不高，现在只有继续打折促销。在价格相差不多的情况下，购房者更认可高得房率的产品。”
记者在深圳罗湖区几个在售新房项目采访，几位购房者表示现在会将得房率作为重要的考虑因素，因为得房率高的新房越来越多，但希望高得房率是在建筑安全的基础上达到，也不会增加购房成本。
李宇嘉认为，建筑公摊是客观存在的情况，无论是社区生活和居家生活，离不开诸如楼梯电梯大堂建筑外墙等属于全体业主所有的公共的部分。直观来看，公摊越小室内居住面积越大，但合理的公摊比如楼道、楼梯、大堂面积等，一方面能够提高业主居住舒适性，另一方面也是提高安全性的重要保障。
对于近期多个城市提出的按照套内面积计价，李宇嘉认为此举是为了让购房者明白消费，开发商要将公摊的明细在买房前标识清楚，让购房者有更多的选择。
上述营销负责人也表示，计容新规后的住宅产品也会面临一些问题，如建造成本高、后期维护成本高等。李宇嘉认为，无论是物业费还是供暖费等费用，一定是按照建筑面积来收取。因为，公摊部分的公共空间也是需要物业来管理，而这些空间也恰恰是物业最应该投入的地方，室内的部分往往是业主自己应该维护的空间。中指研究院研究副总监徐跃进则认为，物业费、供暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应调整。
李宇嘉建议，地方政府出台类似按照套内面积计价以及相关计容新规等政策，目的还是提振市场信心，让购房者觉得公摊面积少了且实际房价降低了，但绝不是取消了公摊，这一点应该让购房者清楚明白。另外，地方监管部门应该明确什么是公摊面积，计入公摊的规则等，让购房者消费得明明白白。
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